第七届领航·住房租赁产业国际论坛昨日在北京举行。

进入2025年，REITs市场规模与盈利能力双提升，扩募进程明显加快。6月，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成扩募。9月，国内首单持有型不动产ABS——建信长租亦完成扩募。扩募正逐渐成为REITs市场提质扩容的重要途径，也为REITs存量项目的持续增长注入新的动力。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在发言中也指出，租赁住房行业的金融活力并非偶然，而是政策落地、资产入市、资本提效三股力量共同作用的结果。如9月15日正式施行的《住房租赁条例》，在国家层面明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护等问题，统一了行业规则，也稳定了市场预期。

此外，在投资标的选择影响下，越来越多的活跃资本入场，公募REITs进入“首发+扩募”并行阶段。这意味着REITs不再只是一次性的融资工具，而正在成为可持续扩募、动态管理的资产平台。

这一切的背后离不开资产标的和运营能力的提升，今年的REITs产品呈现出新的特征:“同城多项目”组包成为趋势，扩募时一次性注入多处租赁住房，提高了组合的分散度和管理效率；城市布局更加稳健，资产主要集中在北京、上海、苏州等一线和核心二线城市，新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区，出租更容易、收缴更稳定。

据ICCRA的数据，保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上，企业通过精细化管理，人力成本下降约2%至3%，NOI和EBITDA持续增长，部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右。

稳定的现金流与可持续分红，正是REITs长期价值的根基所在。赵然认为，2025年是租赁住房REITs的关键发展点，扩募已不再是技术动作而是对资产可投性与平台运营能力的全面检验，REITs将逐步从融资工具演进为资产管理能力的“估值放大器”。

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